Zielona Góra- miasto wczesnego Balcerowicza

Czasem mamy, lub powinniśmy mieć, chwilę odpoczynku od codziennych zajęć. Taką to chwilę dziś sobie zrobiłem, siadając na jednej z ławek w Parku Winnym. Zobaczyłem rzecz, że tak powiem, ewidentną nie tylko z góry, ale i z dołu, z ulic miasta.

30-tysięczne miasto obrośnięte blokowiskami
Wdrapcie się i Państwo na Wzgórze Winne i oceńcie sami, skoro z poziomu ulic tego nie dostrzegacie. Przecież to miasto jest przedwojennym 30-tysięcznym miastem obudowanym wkoło blokami. Piętrowe domki sąsiadują z 10-piętrowcami. Nikogo to nie dziwi, a powinno. Być może dlatego, że ludzie, jak zwierzęta, przyzwyczajają się do środowiska nie zauważając oczywistości. A wystarczy przejechać się choćby nawet do Nowej Soli, by już zobaczyć inny typ zabudowy śródmiejskiej.

Fot. Szwarcplan centrum Zielonej Góry

Tyle się mówi o powiększeniu terenu miasta. Mimo tego iż to co mamy, wykorzystujemy fatalnie. Zamkowa, Lisia, Piesza, Ciesielska, Tylna, Reja a nawet przy samym rynku: Jadwigi, Masarska, Mickiewicza, nie wspominając parceli straszącej na samym rynku już od mojego dzieciństwa. Całe centrum miasta jest usiane podupadłymi ulicami na których co druga parcela jest pusta, albo istnieją tam niezamieszkałe rudery. Ba, istnieją całe kwartały miasta bóg wie co mieszczące. Czy ktoś z zielonogórzan wie co znajduje się w kwartale pomiędzy Teatrem a Placem Matejki? Prawda, że ten teren leży odłogiem, choć jest w absolutnym centrum?

Miasto w letargu
Jeśli spróbujemy poszukać przyczyny tego marnotrawstwa, natkniemy się na… własność komunalną. Różne miejskie agencje, określone niedawno przez jednego z lokalnych polityków mianem „śmietnika na nieruchomości”, gospodarują posesjami w centrum miasta z takim skutkiem, że po wizycie w komunalnym mieszkaniu w wielkomiejsko wyglądającej kamienicy w obrębie historycznego centrum jęknąłem z przerażenia. Piece na węgiel, odpadający tynk, grzyby, łazienka z czasów Niemca, drewniana skrzypiąca podłoga, nowe plastikowe okno wmontowane w nieotynkowaną ścianę krzyczącą do kuchni czerwienią cegieł. To muzeum resztek przedwojennego lokum robotniczego, a nie lokal mieszkalny. Zwiedzając ową posesję natknąłem się nawet na oryginalny betonowy trzepak w podwórku, na oko liczący około 80 lat, istny zabytek sztuki budowy trzepaków (zupełnie na serio, proponuję objąć go ochroną prawą).

Nikt tam oczywiście nic nie rusza, bo to nie jego, a komunalne. Zmieniając cokolwiek w nieswojej nieruchomości najemca ponosi ryzyko że nigdy nie odzyska tych nakładów. To jest przyczyną dla której rozwój miasta zamarł, zatrzymał się na wczesnym Balcerowiczu. I przyczyna dla której jest w nim tak mało inwestycji. Bo przecież nie wszystkie inwestycje są terenochłonne, potrzebują wielkich terenów pod hale produkcyjne. Dziś żyjemy w epoce w której wartość dodana jest też wytwarzana obróbką informacji. Czy jedyny zielonogórski światowy inwestor potrzebuje hal produkcyjnych? A może raczej działek pod biura?

Rys. Szwarcplan miasta to setki, tysiące pustych parcel

Prawa własności
Ekonomika rozwoju uczy że brak jasno sprecyzowanych tytułów własności powoduje uśpienie kapitału- on jest, ale nie może pracować by generować zyski (i więcej kapitału). Dlaczego centrum nieodległego Wolsztyna jest atrakcyjne i pełne sklepów o dość nowoczesnym wystroju wnętrza, podczas gdy centrum Zielonej Góry to nieliczne sklepy z nieatrakcyjnym, od lat niezmienionym wystrojem wnętrza, i praktycznie brak większych inwestycji nawet w porównaniu z tak małymi miastami Wielkopolski?

Klucz do tej sytuacji to uśpiony kapitał o którym mówi Hernando de Soto. Ten peruwiański ekonomista z kręgów ekonomii rozwoju (economics of development) głosi tezę że rozwój gospodarczy takich krajów jak Japonia był możliwy właśnie dzięki jasno sprecyzowanym prawom własności. De Soto zauważa że w krajach rozwijających się prawa własności nie są jasno sprecyzowane.

Jeśli spojrzymy na casus Zielonej Góry i porównany rynek nieruchomości np. z Wolsztynem, to przekonamy się iż tylko bardzo niewielka część nieruchomości może być przedmiotem obrotu na rynku. Reszta jest własnością komunalną i jest z ekonomicznego punktu widzenia martwa dla obrotu, albo jako źródło kapitału. Mieszkańcy czy użytkownicy tych domów nie mogą dysponować tym majątkiem- np. sprzedać go i. Jest on ekonomicznie martwy. Dlatego mieszkańcy starówki muszą w walce o nocną ciszę pozywać do sądu ostatnich starówkowych restauratorów zamiast po prostu sprzedać mieszkania i za ta sumę wybudować domek na przedmieściach albo wyprowadzić się w tańsze miejsce i skonsumować różnicę w cenie nieruchomości? Ależ oni nie mogą nimi dysponować, to majątek nie ich! Miasto nawet nie chce im go sprzedać za procent wartości, resztę sumy wpisując na niskooprocentowaną hipotekę. A tak majątek prywatyzowały inne miasta- oddając go mieszkańcom za przysłowiową złotówkę, licząc na spłatę reszty wartości obarczającej hipotekę nieruchomości. Tutejsi włodarze chyba nawet nie znają tych prostych metod wyzbywania się miejskiego majątku bez wyprzedaży go za bezcen.

Ekonomika miast
W normalnie działającej ekonomii obok parterowego pawilonu nie miałby prawa stanąć wielopiętrowy budynek i vice versa. Teoria ekonomiki miast uczy iż liczba pięter danego budynku jest pochodną ceny gruntu w danej lokalizacji. Z kolei cena gruntu jest determinowana niczym innym jak kosztami transportu. Jeśli budynek jest w centrum miasta, wówczas koszty dojazdu do niego ze wszystkich miejsc wokół tego centrum są najmniejsze. Jeśli miasto ma kształt zbliżony do okręgu, to najdroższe tereny będą w jego geometrycznym środku, bo tam właśnie jest miejsce gdzie koszty dojazdu ze wszystkich lokalizacji są najmniejsze.

To, jak jest zbudowana Zielona Góra, winno zszokować każdego porządnie wykształconego urbanistę. Wnioskując z dostępnej na stronie www Urzędu Miejskiego internetowej mapy zabudowy, Zielona Góra ma arcywiele do zrobienia w centrum miasta. Nawet na Starym Mieście roi się od pustych parcel, ja ich naliczyłem około stu! Na niektórych śródmiejskich ulicach, np. ul. Tylnej, Wandy, Lisiej czy Jeleniej zajęta jest jedynie co druga działka! Ciągła zabudowa występuje jedynie przy nielicznych głównych ulicach centrum, i jest raczej pozostałością przedwojenną niż efektem polityki współczesnych władz. Dla odmiany, gęsto zabudowane nowe centrum Głogowa liczy sobie ledwie dekadę, a tak wielkomiejskiej zabudowy stylizowanej na berlińską secesję nie znajdziemy nigdzie w naszym mieście. Co więcej, na głogowskich deptakach uświadczymy sklepy sieci i marek których nie ma na naszej starówce, a to z racji tego że większość deptakowych lokali to własność komunalna etc. Na zielonogórskim deptaku wciąż dominuje socjalizm, nie ma wolnego rynku także w wynajmie lokali.

W Zielonej Górze wciąż za to powstają w jej centrum budynki niskie nawet jeśli są wbudowywane jako plomba między kilkupiętrowe przedwojenne kamienice. Ostatnia jednopiętrowa plomba między kilkupiętrowymi budynkami na ul. Niepodległości naprzeciw kościoła może być tego przykładem. Inne przykłady to DH Hermes czy pawilon Empiku.

Spójrzmy naokoło
Zielona Góra odbiega zabudową centrum miasta od innych miast regionu: Nowej Soli, Żar, Głogowa, Gorzowa. Tamtejsze centra to ściśle i kilkupiętrowo zabudowane kwartały ulic, praktycznie bez pustych przestrzeni, podczas gdy spojrzenie na siatkę urbanizacji Zielonej Góry pokazuje iż zwarta zabudowa wyższa niż piętrowa istnieje jedynie przy kilku głównych traktach, i nawet ścisłe centrum posiada setki, jeśli nie tysiące, pustych parcel. Zielona Góra jest wobec nich miasteczkiem, a polityka władz miasta nie przewiduje zmian.

Prywatny właściciel by do tego nie dopuścił. Jeśli grunt jest cenny, on podzieliłby działki na mniejsze, i zbył nieużywane części gruntu innym chętnym. Właściciel komunalny natomiast nic nie musi, rachunek ekonomiczny jest dla niego niemalże bez znaczenia. Miasto mogłoby wydzielić i sprzedawać setki parcel rocznie, jeśliby tylko chciało. Mogłoby w samym centrum miasta wytyczyć wiele nowych ulic i otworzyć dla gospodarki wiele nowych terenów. Zamiast tego woli jednak przeznaczać cenne tereny pod miastem na budownictwo mieszkaniowe, zamiast tam właśnie ulokować przemysł.

Zgadnijcie, w sytuacji w której miasto umiera ekonomicznie z braku przemysłu, a najzdolniejsi i najbystrzejsi z młodych pokoleń tłumnie opuszczają to miejsce, w sytuacji w której miasto opuściła co druga młoda osoba, co robią miejscy planiści z jedynymi terenami inwestycyjnymi? Robią z nich rozlazłe parterowe osiedla mieszkaniowe dla osób posiadających samochody! Znany z Ameryki proces urban sprawl, ta rozlewająca się urbanizacja, najbardziej żarłoczna i marnotrawna forma wykorzystania terenu pod zabudowę mieszkalną, o tak znikomej gęstości zaludnienia że w takim rozrzedzeniu ekonomicznie nie utrzyma się nawet komunikacja zbiorowa.

Priorytet to nie biznes
Tak, architekt miejski i inni planiści tak właśnie widzą priorytety tego miasta. Północny Chynów, Srebrna Polana, osiedle na Olimpie (za Auchanem), osiedle Leśny Dwór przy zachodniej części Trasy Północnej, osiedle Mazurskie, osiedle Warmińskie: oto setki hektarów terenów, które mogłyby już teraz terenami inwestycyjnymi, a nie są. Tutejsi architekci miejscy, moim zdaniem bardzo niekompetentni, chyba nie słyszeli o nowym urbanizmie i hołdują przedwojennym tendencjom urbanistycznym w myśl których nie można np., było mieszać usług i funkcji mieszkaniowej. Obecna praktyka nowego urbanizmu uczy iż dzięki postępowi cywilizacyjnemu tylko mała część przemysłu jest uciążliwa dla otoczenia, wobec czego należy i powinno się mieszać takie funkcje. Dziś nawet w Legnicy dla działki terenu której zakup analizowałem, jej przeznaczenie zapisano jako wielofunkcyjne. Więc i w Polsce można, ale chyba nie w Zielonej Górze. Tutaj lokalni planiści byli tak totalitarni że prawdopodobnie nawet nie przewidzieli wielofunkcyjnego przeznaczenia terenu, będąc tak szczegółowymi w swych planach że nawet niektórym miejscom przypisano funkcje kultu religijnego.

Radni mogą. Mogą próbować zaplanować utopię dla zaspokojenia swej żądzy władzy, ale też mogą spowodować tym samym odpływ inwestorów zniechęconych natręctwami lokalnych władz które całe dostępne tereny zamierzają przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową, a potem ewidentnie wprowadzać w błąd opinię publiczną jakoby zabrakło terenu dla inwestorów i należy wycinać lasy. Tereny są, ale są też kłamcy i osoby dzięki takim manipulacjami usiłujące rządzić, a nawet de facto rządzące miastem zza kulis. Urzędnikom wygodniej jest przecież wyciąć lasy i uzbrajać je za miliony z kieszeni podatnika niż „rekultywować” śródmiejskie grunty i użerać się z bardziej intensywnym zagospodarowaniem już istniejących terenów co jest po prostu bardziej pracochłonne.

źródło mapy to: Internetowa Mapa Miasta, http://arc.um.zielona-gora.pl/zg/start.jsp